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    《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》政策解讀

    • 日期:2021-06-10 16:45
    • 來源:北京市規劃和自然資源委員會
    • 字號:

    相關內容:關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見

    一、文件出臺的背景和目的是什么?

    實施城市更新行動,是深入貫徹黨的十九屆五中全會和市委十二屆十五次、十六次全會精神的重要舉措,有利于完善城市功能,提升城市活力,保障改善民生,促進城市高質量發展。

    為推動老舊樓宇更新改造,完善城市功能,提升城市活力,促進產業升級,按照市委市政府工作部署,市規劃自然資源委會同有關部門,研究制定了《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》(簡稱《意見》),旨在為老舊樓宇更新改造提供實施路徑和政策支撐。

    二、《意見》的適用范圍是什么?

    《意見》適用于本市中心城區范圍內以老辦公樓、老商業設施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造,其中涉及不可移動文物、歷史建筑等除外。中心城區以外各區可參照執行并制定實施細則;首都功能核心區、北京城市副中心可根據黨中央、國務院批復的控制性詳細規劃(街區層面)單獨制定實施細則。

    三、《意見》涉及的老舊樓宇更新改造包括哪些情形?

    一是不改變規劃使用性質、不增加現狀建筑面積,對現狀合法建筑進行內外部裝修、改造。二是不改變既有建筑結構,僅改變建筑使用功能。三是進行局部翻建、改建。四是改建租賃型職工集體宿舍。

    四、如何確定實施主體?

    鼓勵原產權單位(或產權人)作為實施主體進行自主更新;如產權關系復雜,按照《中華人民共和國民法典》規定,經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后,可依法授權委托產權單位(或產權人)作為實施主體。由原產權單位(或產權人)授權的運營主體,或由區政府委托的平臺公司依法依規取得樓宇產權或運營權后,也可作為實施主體。

    五、如何辦理相關審批手續?

    1.原則上更新項目相關審批手續由區級行政主管部門辦理,各區政府可參照優化營商環境政策要求,進一步簡化審批流程,壓縮審批時間,提高審批效率。

    2.《意見》對老舊樓宇內外部裝修改造、局部翻建、改建,改變建筑使用功能等情形,分別明確了審批手續辦理程序。其中,位于長安街沿線、中軸線沿線等重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的,按程序請示報告。屬于低風險工程建設項目的,按照本市低風險工程建設項目審批程序辦理。

    3.老舊廠房更新改造涉及的施工圖審查、消防設計審查等,按照現行相關政策規定執行。

    4.利用老舊樓宇改建租賃型職工集體宿舍的,按照《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號)執行。

    5.翻建、改建項目如涉及文物保護單位保護范圍及建設控制地帶的,須按文物法律法規的規定履行報批手續。

    六、老舊廠房更新改造的規劃土地支持政策有哪些?

    1.功能混合與轉換兼容。在同一建筑中允許不同功能用途相互混合,在沒有明顯不利影響且滿足相關規范的條件下,可在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利、宿舍居住等功能。

    2.建筑規模。既有建筑為解決安全、環保、便利等問題,可增設必要的消防樓梯、連廊、風道、無障礙設施、電梯等設施,增加的建筑規模不計入街區管控的總規模,各區應單獨備案統計。

    3.地下空間利用。在條件允許并符合本市地下空間利用管理要求的情況下,地下空間可進行多種用途的復合利用,平時可用作市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途,戰時兼顧人民防空需要。地下空間使用功能應按照《關于印發〈北京市地下空間使用負面清單〉的通知》(京人防發〔2019〕136號)要求進行準入管理。

    對充分利用地下空間,超過停車配建標準建設地下停車場,并作為公共停車場向社會開放的超配部分,符合規劃的,可不計收土地價款。

    4.供地方式。更新項目可按新的規劃批準文件辦理用地手續。其中,符合《劃撥用地目錄》的,可以劃撥方式供地;不符合《劃撥用地目錄》的,可以協議方式辦理用地手續,也可結合市場主體意愿,依法采取租賃、先租后讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續,但法律、法規以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。

    5.土地價款繳納。老舊樓宇用地性質調整需補繳土地價款的,可分期繳納,首次繳納比例不低于50%,分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清后,方可辦理不動產登記。

    6.土地年租制。根據市場主體意愿,采取租賃方式辦理用地手續的,土地租金實行年租制,年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿后,可以續租,也可以協議方式辦理用地手續。

    7.作價出資(入股)。根據市場主體意愿,由政府指定部門作為出資人代表,對已取得劃撥建設用地使用權的土地,可以作價出資(入股)經營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業經營活動,不負擔盈虧,確保土地資產保值。

    8.建設用地使用權轉讓、出租、抵押。在不改變實施方案確定的使用功能情況下,經營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租,也可以建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。

    建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現后,應保障原有經營活動持續穩定,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

    以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建筑物、構筑物及其附屬設施)出租,按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規定收取政府土地收益。






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