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    《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》政策解讀

    • 日期:2021-06-10 16:40
    • 來源:北京市規劃和自然資源委員會
    • 字號:

    相關內容關于開展老舊廠房更新改造工作的意見


    一、文件出臺的背景和目的是什么?

    實施城市更新行動,是深入貫徹黨的十九屆五中全會和市委十二屆十五次、十六次全會精神的重要舉措,有利于完善城市功能,提升城市活力,保障改善民生,促進城市高質量發展。

    為推動老舊廠房轉型升級、功能優化和提質增效,促進存量資源集約高效利用,按照市委市政府工作部署,市規劃自然資源委會同有關部門,研究制定了《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》(簡稱《意見》),旨在為老舊廠房更新改造提供實施路徑和政策支撐。

    二、《意見》的適用范圍是什么?

    《意見》適用于本市中心城區范圍內老舊廠房的更新改造。中心城區以外各區可參照執行并制定實施細則;首都功能核心區、北京城市副中心可根據黨中央、國務院批復的控制性詳細規劃(街區層面)單獨制定實施細則。

    本意見所稱老舊廠房包括老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施。涉及不可移動文物、歷史建筑等,按相關規定執行。

    三、老舊廠房更新改造的主要模式有哪些?

    1.優化中央政務功能。鼓勵首都功能核心區內的老舊廠房依需調整為中央政務功能用房。

    2.產業轉型升級。鼓勵利用老舊廠房發展智能制造、科技創新等高精尖產業,發展新型基礎設施、文化產業等符合街區主導功能定位的產業,不鼓勵對原有廠房進行大拆大建。對于將高端制造業列為主導產業的區域,老舊廠房滿足產業定位并且具備相應配套條件的,原則上優先發展高端制造項目。

    3.增加公共空間。加強老工業廠區更新功能引導,優先保障交通市政條件預留、“三大設施”設置、綠地及開放空間等需求。鼓勵優化完善老工業廠區公共空間體系,通過加密路網打通街道微循環系統,對公共空間進行織補完善;鼓勵通過用地置換的方式增加綠地、廣場、應急避難場所等公共空間。

    4.補充城市配套短板。鼓勵利用老舊廠房補充文化體育、停車服務、醫療養老、便民服務、學前教育等公共服務設施。

    5.發展經營性用途。在符合街區控制性詳細規劃、產業發展規劃前提下,鼓勵利用閑置工業廠房發展現代服務業或建設新型服務消費載體。為促進職住平衡,符合規劃及建設項目規劃使用性質正面清單的,也可改建租賃型職工集體宿舍等租賃住房。

    四、老舊廠房更新改造的實施方式是什么?

    1.自主更新。在符合街區功能定位和規劃前提下,鼓勵原產權單位(或產權人)通過自主、聯營等方式對老舊廠房進行更新改造、轉型升級。

    單獨產權單位(或產權人)的更新項目,原產權單位(或產權人)可作為實施主體,也可成立多元主體參與的平臺公司,原產權人按原使用條件通過土地作價(入股)的形式參與更新改造,由平臺公司作為項目實施主體。由產權單位(或產權人)授權的運營主體也可作為實施主體。如產權關系復雜,按照《中華人民共和國民法典》規定,經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后,可依法授權委托確定實施主體。

    2.政府收儲。根據實施規劃需要,涉及區域整體功能調整的,統一由政府收儲,按照規劃用途重新進行土地資源配置,由新的使用權人按照規劃落實相應功能??山o予原產權單位(或產權人)異地置換相應指標。

    五、如何辦理相關審批手續?

    1.原則上更新項目相關審批手續由區級行政主管部門辦理,各區政府可參照優化營商環境政策要求,進一步簡化審批流程,壓縮審批時間,提高審批效率。重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的,按程序請示報告。

    2.《意見》對老舊廠房內外部裝修改造、局部翻建、改建、擴建,改變規劃使用性質,以及工業構筑物改造利用等情形,分別明確了審批手續辦理程序。其中,屬于低風險工程建設項目的,按照本市低風險工程建設項目審批程序辦理。

    3.老舊廠房更新改造涉及的施工圖審查、消防設計審查等,按照現行相關政策規定執行。

    4.利用老舊廠房拓展文化空間、改建租賃型職工集體宿舍,以及國有控股企業老舊廠房更新利用,應與相關政策有效銜接。翻建、改建、擴建項目如涉及文物保護單位保護范圍及建設控制地帶的,須按文物法律法規的規定履行報批手續。

    六、老舊廠房更新改造的規劃土地支持政策有哪些?

    1.建筑規模。鼓勵引導將現狀低效空間直接轉換使用功能,實現建筑規?!傲阍鲩L”下的內涵轉換和功能提升。為解決安全、環保、便利等問題,或根據產業升級以及完善區域配套需求,可配建不超過地上總建筑規模15%的配套服務設施,其設計方案需進行結構安全論證,配套服務設施按照主用途管理。對于增加的建筑規模指標,可在保持區級建筑規??偭糠€定的前提下,由區政府統籌研究指標轉移路徑及辦法。

    2.供地方式。涉及改建、擴建或改變規劃使用性質的更新項目,可按新的規劃批準文件辦理用地手續。其中,符合《劃撥用地目錄》的,可以劃撥方式供地;不符合《劃撥用地目錄》的,可以協議方式辦理用地手續,也可結合市場主體意愿,依法采取租賃、先租后讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續,但法律法規以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。代建公共服務設施用房并將產權移交政府所屬部門或相關單位的部分,按劃撥方式辦理用地手續。

    3.過渡期政策。利用老舊廠房發展5G、人工智能、大數據、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施,以及國家鼓勵和支持的新產業、新業態的,在符合控制性詳細規劃且不改變用地主體的條件下,由區投資或相關行業主管部門提供項目符合條件證明文件,由區規劃自然資源部門出具允許臨時變更建筑使用功能以及實施改造建設的相關意見后,可在5年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期從建設單位取得建筑工程施工許可證之日起計算;不需要辦理建筑工程施工許可證的,從規劃自然資源部門出具意見之日起計算。過渡期滿及涉及轉讓的,應按新用途、新權利類型辦理相關用地手續。

    4.土地價款繳納。在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。老舊廠房用地性質調整需補繳土地價款的,可分期繳納,首次繳納比例不低于50%,分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清后,方可辦理不動產登記。

    5.土地年租制。根據市場主體意愿,采取租賃方式辦理用地手續的,土地租金實行年租制,年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿后,可以續租,也可以協議方式辦理用地手續。

    6.作價出資(入股)。根據市場主體意愿,由政府指定部門作為出資人代表,對已取得劃撥建設用地使用權的土地,可以作價出資(入股)經營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業經營活動,不負擔盈虧,確保土地資產保值。

    7.建設用地使用權轉讓、出租、抵押。在不改變實施方案確定的使用功能情況下,經營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租,也可以建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。

    建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現后,應保障原有經營活動持續穩定,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

    以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建筑物、構筑物及其附屬設施)出租,按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規定收取政府土地收益。

    七、老舊廠房更新改造的工作要求有哪些?

    1.老舊廠房更新后業態應符合街區功能定位,符合《北京市新增產業的禁止和限制目錄》和《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。

    2.五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要,引入產業創新項目,補齊城市功能短板;五環路以外其他區域的老舊廠房原則上用于發展高端制造業。

    3.各區政府應依據城鄉規劃、本區產業功能定位和產業鏈發展需要,劃定工業用地保護紅線,保留一定數量的工業用地。

    4.各區要明確老舊廠房改造利用業態準入標準,建立老舊廠房改造利用項目審核評估機制,對老舊廠房改造利用要審慎嚴謹,在合理評估基礎上,充分征求科技、產業等相關部門意見,優先用于發展符合首都功能定位的高精尖產業和現代制造業,防止房地產化。

    5.各區應建立老舊廠房更新改造項目前期審核、中期監督、后期評估、全程監管的全生命周期管理模式,促進土地資源集約高效利用。






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