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    北京市規劃和自然資源委員會通州分局關于榆景苑小區危房翻建項目規劃設計方案的公示反饋意見采信情況的通告

    • 日期:2021-06-11 12:13
    • 來源:北京市規劃和自然資源委員會通州分局
    • 字號:

    2020年11月26日至2020年12月25日,我分局依法對由北京桓豐苑投資管理有限公司建設的榆景苑小區危房翻建項目的規劃設計方案在項目用地現場和市規劃和自然資源委員會官網進行了公示。期間,收到周邊居民的反饋意見,其中網絡意見2條,來信4封(2個版本共計25份)。經研究,現將有關采信情況通告如下:

    一、屬于我分局職責范圍意見

    1、關于項目名稱問題

    居民的反饋意見:《公告》所附圖紙紅線內南北兩區是同一時間建造完成,涉及原地翻建55棟別墅隸屬于南區同一業主(桓豐苑投資公司),《公示》中冠以榆景苑小區改造項目屬于盜用,應更名為《桓豐苑投資公司危房項目改造工程》。因為榆景苑小區的名稱屬于榆景苑小區的115戶?!?/span>

    建設單位的意見:榆景苑小區I-II期已建設115幢房屋,其中北區47幢,南區68幢。北京桓豐苑投資管理公司于2007、2014、2015年通過廣東佛山市和北京第三中級人民法院裁定,取得榆景苑小區I-II期共66幢房屋的所有權(取得了法院執行書、預售合同),其中北區11幢,南區55幢。2014-2017年,桓豐苑公司辦理完成其名下全部房屋的土地使用權證。此次翻建房屋均位于榆景苑小區內,無論桓豐苑或其它業主都同屬該小區所持有房屋的產權人。且此次翻建不論南北區,將計劃同步優化升級其它市政設施,改善全體榆景苑小區居民的生活質量。同時,翻建名稱并不會對小區內其它產權人的房屋所有權、市政配套使用權、及其它應有權益產生任何影響。因此,榆景苑小區的名稱并無特殊含義,不存在盜用名稱的問題。

    我分局意見:建設單位意見屬實,予以采信。

    2、關于翻建范圍

    居民的反饋意見:榆景苑為90年代別墅區,不存在南北分區,請貴單位在批復時考慮小區整體協調性。建議整體翻新改造”;“此次翻建只是涉及圖紙所示的南區和北區的部分工程也包含在內?如果包含具體包括哪些?”;“因歷史遺留問題,北部大部分房屋已有房產證,但存在無國網正式電,采用臨時用電,無天然氣管道,使用煤氣罐,無污水管網,存在污水溢流滲透,存在生活安全風險和環境污染問題,請批復時一并考慮?!?/span>

    建設單位意見:此次危房翻建主要涉及南區房屋及南北兩區的部分小區內管線工程,其中包括自來水、電、天燃氣、雨、污排水的主管網,以及園區外圍墻、及公共道路等區域。

    我分局意見:該項目公共設施設備一直未建設完成,小區長期使用臨水臨電,未建設污水處理設施,建設單位本次申請對其名下房屋進行翻建,同時對小區現有的市政管線、弱電機房等配套設施進行改造,提升整個小區的環境品質。建設單位意見屬實,予以采信。

    3、關于公共區域物權等問題

    居民的反饋意見:對公用和配套設施和公共用地進行改造和擴建將來產權的歸屬是哪里”;“如果是桓豐苑的自籌自建,那桓豐苑只能對自家的房產進行改建。小區內公共綠地及其公共設施是屬于全體榆景苑業主共同共有,根據中華人民共和國物權法,應由業主大會及業主委員會,按照相關的法定程序,對其進行管理、維修、改建、重建等工作。未經上述合法程序,貴局無權許可任何單位或個人改變業主共有產權范圍的綠地及建筑設施。否則屬于嚴重侵犯業主財產權利的行為。懇請貴局撤回《公告》,否則我們保留提起行政訴訟的權利?!?/span>

    建設單位意見:因項目一直未建設完成,使得榆景苑成為爛尾項目,公共設施設備并未建設完成,也未實施整體竣工驗收及分項驗收。后北京桓豐苑投資管理公司通過法拍取得榆景苑小區I-II期共66幢房屋的所有權(取得了法院執行書、預售合同),現依法申請有關翻建手續。根據《民法典》第二百九十二條,本次榆景苑南區危房翻建期間依據規定處理好相鄰關系(僅限于行使必要的便利,不濫用相鄰權)。同時對于整體小區道路上各項市政管線修繕也嚴格依據相鄰關系(僅限于行使必要的便利,不濫用相鄰權)執行。北京桓豐苑投資管理公司現按現行標準出資完善公共設施設備,并獲取公共設施設備驗收報告,最終移交給全體業主。

    我分局意見:本次行政審批的主要內容是房屋翻建,園區內小市政屬企業自愿出資改善小區公共服務設施的舉措,此部分內容無需規劃行政審批。建設單位意見屬實,予以采信。

    4. 關于翻建方案地下室問題

        居民的反饋意見:公示的改造圖紙顯示,南部55套增加了地下室,地下車庫以及地下設備間,北部現有別墅是否也可以增加,算不算違建。

        建設單位意見:通過本次危房翻建合理增加地下空間,一是按現行政策推進辦理有關手續;二是合理利用地下空間解決地面停車擁擠及無序占道問題,同時解決每棟樓設備倉儲設施用房,提升房屋品質;三是增加面積將如數繳納土地出讓金。

    我分局意見:該項目地下室的設置是依據相關法律法規,并履行了方案上報及集體決策程序,將嚴格按照相關規定辦理翻建手續,增建地下部分按相關要求補繳土地出讓金。如其他業主有翻建需求,請依法依規辦理翻建手續。

    5、關于豎向及排水問題

    居民的反饋意見:在《公告》中未明確標示出,榆景苑南區翻建項目的正負零標高和榆景苑北區現有房屋的正負零標高是否完全相同。任何人為破壞榆景苑小區的整體性和一致性的行為(包括因此次翻建行為造成后續的人為災害),我們是不同意的?!?;“公示圖示顯示地面,南高北低,存在雨水排水不暢可能性?!?;“翻建后南區和北區地面標高是否有差異,如果翻建部分地平面標高高于北區,會對北區本就很脆弱的雨、污排水造成更大壓力,直接影響北區生活,使整個北區在預計面臨被淹的危險”

    建設單位意見:榆景苑小區現狀地勢比現狀周邊道路低1.5-2.5米,在汛期極易形成內澇,原有雨水排出管道位于園區東北側,其中北側雨水排出管線道自建成后一直未貫通,東側雨水排出管線因8厘島小區建設已切斷,每年雨季場地及周邊道路倒灌無法排出,極易形成內澇。

    本次市政提升方案:

    1.隨本次改造,徹底打通北側雨水排出通道。園區內結合景觀設置,局部抬高場地標高形成重力流地形,雨水經過雨水管道收集后,從南向北重力流排至院外綠地內雨水提升泵站,經過泵站提升后排至小廠溝(方案已經區水務部門認可),解決了園區無雨水排出管線問題,小區現狀雨水主干管徑為DN300,改造后園區內雨水主干管徑提升至DN600。

    2.在園區南北分區主干路設置截水溝及雨水篦子使場地地表積水可以迅速排入小區雨水管網,北區舊有管網和改造后的雨水干管相連,并在合理位置增加場地雨水收集口,南區利用現有干路做三個區域場地標高調至20年洪水位形成均布排水,通過雨水管網重力流排入北側墻外綠地做雨水提升至小廠溝,避免南區地表水向北區匯集。

    3.小區污水由北往南排入市政污水井,在北區原有DN200管道基礎上利舊的同時局部擴大到DN300。此外在北區和南區合理位置分別設置化糞池,初步處理后的污水再排放至市政管網。

    我分局意見:桓豐苑公司目前已委托有資質的設計院對榆景苑小區的雨污水管網進行論證、設計。其中雨水將通過雨水管網重力流排入北側小廠溝,污水小區污水由北往南排入市政污水井。該項目雨、污水排出方案基本可行,能夠根除小區目前依靠自滲排水、容易積水的現象。下一步我分局將會同永順鎮政府、區水務局等部門做好有關監督配合工作,保證雨水排除方案最終落地。

    二、不屬于我分局職責范圍意見

    1. 關于物業上訪問題

    居民的反饋意見:目前榆景苑配套,物業存在多次上訪事件,且懸而未解,請貴單位重視。

    建設單位的意見:以本次翻建提升為契機解決部分歷史遺留問題,同時配合各有關部門解決相關上訪事件。

    我分局意見:物業方面的上訪事件我分局將及時向相關主管部門反饋。

     

       

       北京市規劃和自然資源委員會通州分局

                            2021年6月11日        




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